Le marché immobilier français a connu une année 2021 complètement euphorique avec, selon le bilan annuel de la FNAIM, un record de transactions (1.200.000) opérées dans l'Hexagone. La hausse globale des prix de l'immobilier ne semble donc pas, pour l'heure, freiner les velléités d'achat. Cependant, que va-t-il se passer dans les mois qui viennent, alors que le phénomène haussier devrait encore s'accroitre, notamment sur le marché du neuf ? Voici les différents facteurs à l'origine de ces hausses, et leurs possibles effets…
Les prix des logements neufs vont encore augmenter / iStock-golero
La nouvelle norme environnementale « RE 2020 »
Les constructions neuves sont, depuis le 1er janvier de cette année, régies par une nouvelle norme environnementale : la « RE 2020 ». Cette réglementation qui concerne tous les nouveaux permis de construire, vise à lutter contre le changement climatique. Elle impose aux constructeurs de bâtiments neufs, de promouvoir la diversité des modes constructifs et la mixité des matériaux. Ces exigences, qui s'ajoutent à la flambée du prix des matériaux, devraient faire grimper d'environ 5 % le coût de construction de ces logements.
Les effets de l'inflation
L'inflation en France est au plus haut depuis 2018, sous l'effet d'une flambée des prix de l'énergie et d'une hausse des prix des produits manufacturés. Son taux s'est « envolé » à 1,6% sur l'ensemble de l'année 2021, en moyenne annuelle. D'après l'Insee, il devrait continuer à grimper en 2022. Le secteur de l'immobilier subit ainsi de plein fouet les hausses de prix des matériaux, de l'énergie, du transport ... Ces dernières, selon la Fédération française du bâtiment (FFB), seront « inévitables à répercuter, dans un secteur où la marge moyenne n'est que de 2 % à 3 % ».
Une tension entre l'offre et la demande
L'année 2021 a plutôt été prolifique en termes d'autorisations de permis de construire et de mises en chantier de logements neufs, avec une augmentation de 7,3% du nombre de logements construits (+10,3 % dans l'individuel et +3,6 % dans le collectif) ; soit une hausse de 1,1% par rapport au niveau « d'avant crise ». Pour autant, les stocks de logements mis en vente et la construction restent insuffisants pour couvrir la demande, qui ne cesse de croitre. Résultat : un déséquilibre entre vendeurs et acquéreurs qui favorise la hausse des prix.
Quel scénario pour 2022 ?
Après la hausse enregistrée en 2021 et qui pourrait se poursuivre quelques mois, la FFB anticipe, à moyen terme, une nouvelle baisse du volume des autorisations de permis de construire. Estimée à 8% cette baisse pourrait accentuer la tension entre l'offre et la demande, et encore plus tirer les prix vers le haut. Par ailleurs un ralentissement de la capacité d'achat pourrait s'opérer pour certains profils, parmi les plus modestes. En effet, les prix élevés risquent de se conjuguer à un éventuel rebond des taux d'intérêts ainsi qu'à des conditions d'octroi de crédits immobiliers qui sont appelées à se durcir (contrôles plus rigoureux, durées de remboursement réduites, etc.).
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